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10.15 부동산 대책 핵심 내용 총정리
10월 20일부터 서울 25개 자치구와 경기 12개 지역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시 지정되어 규제가 크게 강화됩니다. 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원구), 수원(영통·장안·팔달구), 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남 등 주요 도시가 새로 포함되었습니다.
토지거래허가구역 확대로 2년 실거주 의무가 강화되고, 갭투자를 통한 투기행위는 상당 부분 차단됩니다. 실거주 의무 없이 주택 취득이 어렵고, 전세를 끼고 매입하는 갭투자는 금지됩니다.
분양권 전매 제한 기간이 연장되고, 청약 1순위 자격 요건도 강화되어 실수요자 중심의 청약 제도가 더욱 견고해졌습니다. 이는 투기 목적의 분양권 거래를 억제하는데 중점을 둔 조치입니다.
| 규제 항목 | 주요 내용 |
|---|---|
| 규제지역 확대 | 서울 전역 + 경기 12개 지역 신규 지정 (10월 20일 효력) |
| 토지거래허가구역 | 실거주 2년 의무화, 갭투자 차단 |
| 분양권 전매 | 전매 제한 기간 연장 |
| 청약 조건 | 1순위 자격 제한 강화 |
이처럼 정부는 실수요자 보호와 투기 근절이라는 두 축을 바탕으로 과열된 부동산 시장 안정화를 목표로 하고 있습니다.
10.15 부동산 대출 규제 완벽 해부
이번 대책의 핵심은 주택담보대출(LTV) 한도의 주택 가격별 차등 적용입니다. 기존 일괄 6억 원 한도에서 가격 구간별로 구분되어 대출 한도가 더욱 엄격해졌습니다.
- 15억 원 이하 주택: 최대 6억 원 (기존 유지)
- 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하: 최대 4억 원
- 25억 원 초과: 최대 2억 원
고가 주택일수록 대출 규모가 크게 축소되어 고가 아파트 구매 장벽이 높아졌습니다. 또한 규제지역 내 무주택자와 처분조건부 1주택자의 LTV는 40%로 제한되며, 유주택자는 신규 대출이 원칙적으로 금지됩니다.
DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 강화되어 스트레스 금리가 기존 1.5%에서 3%로 인상되었습니다. 이로 인해 금리 인하에도 대출 한도가 크게 늘어나지 않는 구조가 마련되었습니다.
예를 들어 연소득 1억 원, 30년 만기, 연 3.5% 이자율 기준으로 대출 가능 금액은 약 7,200만 원 줄어들어 실질적인 대출 여력이 감소합니다. 1주택자가 전세대출을 받으면 해당 원리금도 DSR 산정에 포함되어 대출 한도가 더 낮아집니다.
수도권과 조정대상지역 내 주택담보대출 한도는 최대 6억 원이며, 다주택자의 신규 주택 구입 대출은 금지되고 임대사업자의 대출도 LTV 40%로 제한됩니다.
자주 묻는 질문
Q: 10.15 부동산 대책은 언제부터 시행되나요?
A: 주요 규제지역 지정과 대출 규제는 2025년 10월 20일부터 효력이 발생합니다.
Q: 갭투자는 이번 대책에서 어떻게 제한되나요?
A: 토지거래허가구역 내에서는 2년 실거주 의무가 부여되어 전세를 끼고 매입하는 갭투자가 사실상 금지됩니다. 실거주 증명 없이는 주택 취득이 어려워 단기 투자가 차단됩니다.
Q: 대출 한도는 주택 가격별로 어떻게 달라지나요?
A: 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 초과~25억 이하 주택은 최대 4억 원, 25억 초과 주택은 최대 2억 원으로 LTV 한도가 차등 적용됩니다.
Q: 다주택자와 임대사업자도 대출 제한을 받나요?
A: 네, 다주택자는 규제지역 내 신규 주택 구입을 위한 대출이 원칙적으로 제한되며, 임대사업자의 주택담보대출 LTV도 40%로 제한됩니다.
Q: 청약 조건은 어떻게 강화되었나요?
A: 분양권 전매 제한 기간이 연장됐으며, 1순위 청약 자격 요건도 강화되어 실수요자 중심의 청약이 보다 견고해졌습니다.